قانون مالیات بر درآمد املاک ، به چگونگی شمول مالیات بردرآمد املاک و مستغلات می پردازد.
همچنین موارد اجاره و نقل و انتقال املاک و مستغلات و نحوه محاسبه مالیات آن مورد بحث این قانون است.

در واقع قانون مالیات بردرآمد املاک از انواع قانون های مالیات مستقیم می باشد. 
در ادامه این قانون را به تفصیل شرح خواهیم داد:

ماده 53 قانون مالیات بر درآمد املاک :

درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می شود به صورت زیر محاسبه می شود:
 کل هزینه اجاره بها پس از کسر 25% بابت هزینه استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

اجاره بها می تواند نقدی یا غیرنقدی باشد.

 

   (1-25%) * کل مال الاجاره به صورت نقدی و غیرنقدی =   درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد
 در نتیجه معادله بالا به صورت زیر ساده می گردد:

                  (75%)    *   کل مال الاجاره =  درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد

 

درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره ی دست اول املاک مورد وقف یا حبس، بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد.

برای مواردی که در رهن تصرف است، رهن دهنده طب مقررات این قصل مشمول مالیات خواهد بود.

هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از:
ما به تفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

حکم این ماده در مورد خانه های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آن ها طبق دفاتر قانونی تشخیص شود، جاری نخواهد بود.

تبصره 1 :

محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود.

مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

در صورتی که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، موارد به شرح زیر خواهد بود:

یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.

تبصره 2 :

املاکی که مجاناً در اختیار سازمان ها و مؤسسات موضوع ماده 2 این قانون قرار می گیرد، غیر اجاری تلقی می شود.

تبصره 3 :

از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر واحد آپارتمان، یک ملک اجاری محسوب می شود.

تبصره 4 :

در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می شود، مالیات به شرح زیر است:

« درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می شود. »

تبصره 5 :

اماکنی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می شود به صورت زیر شامل مالیات هستند: 

بر اساس ارزش معاملاتی روزِ تحویل، تقویم می گردد.
سپس پنجاه درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات مال الاجاره ی سال تحویل محسوب می شود. 

تبصره 6 :

مخارج زیر به بهای روز انجامِ هزینه، تقوم می گردند. پس از آن به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سالِ انجام هزینه اضافه می شود. سپس مشمول مالیات خواهند شد: 

  • هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود.
  • هزینه هایی که به موجب قرار داد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفاً به عهده مالک باشد.
قانون مالیات بر درآمد املاک.

تبصره7 :

در صورتی که مالک، بنای ساخته شده در حیاط اجاره ای ملک را به صورت کلی  یا جزئی به اجاره دهد، موارد زیر اتفاق می افتد:

مبلغ اجاره پرداختی بابت فضای جلوی خانه به نسبت مورد اجاره، از مال الاجاره دریافتی کسر می شود. 

مازاد آن طبق مقررات مذکور در بند های قبل مشمول مالیات خواهد بود.

کمک مفهومی تبصره 7 :

این بحث به خانه های ویلایی مربوط است.

همچنین آپارتمانهایی که طبق قانون نظام صنفی 40 درصد از زمین به علت مشاع نشدن باید حیاط شود.

برای مثال آپارتمانی به زیر بنای 310 متر ولی هر خانه ساخته شده 120 متر می باشد و در قولنامه نیز همان 120 متر نوشته می شود و قرارداد اجاره منقعد می گردد.

تبصره 8 :

در‌صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مهلتی برای تخلیه‌ی ملک داده شود، موارد زیر را شامل می شود:

در مدتی که محل سکونتِ انتقال دهنده می باشد تا شش ماه اجاری تلقی نمی شود.
در صورتی که در بیع شرط باشد، مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است، اجاری تلقی نمی شود.
مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

کمک مفهومی تبصره 8 :

بیع شرط، به معنای فروش کالا با شرط حق فسخ برای فروشنده است.

از این رو در صورتی که فروش کالا با شرط فسخ قرارداد باشد، در صورتی که معامله به صورت کامل صورت نگرفته اجاری تلقی نمی شود.

مگر اینکه با اسناد مثبته پرداخت مالیات اثبات گردد.

تبصره 9 :

تشکیلات زیر مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال الاجاره هایی که پرداخت می کنند، کسر کنند.
سپس رسید آن را تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت نمایند.
در نهایت رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

این تشکیلات عبارتند از:

  • وزارتخانه ها
  • مؤسسات و شرکت های دولتی
  • تمام دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه ی آن ها به وسیله دولت تأمین می شود
  • نهاد های انقلاب اسلامی
  • شهرداری ها
  • شرکت ها و مؤسسات وابسته به آن ها
  • و همچنین سایر اشخاص حقوقی 

تبصره 10 :

مالیات شرکت های سازنده مسکن در قبال واحدهای مسکونی که قبل از انتقال قطعی و طبق سند و مدارک مثبته واگذار می شود به شرح زیر است:

تا زمانی که در تصرف خریدار است، اجاری تلقی نمی شود.  از این رو با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد.

به شرط اینکه مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده 59 این قانون به مأخذ تاریخ تصرف، پرداخت شده باشد.

تبصره 11 :

مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد.
درغیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره ی واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع یر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره ی املاک معاف می باشد.  

مالیات مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری در چه صورتی از پرداخت مالیات معاف هستند؟

چنانچه با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته یا در حال ساخت باشند.

درغیر این صورت درآمد هرشخص ناشی از اجاره ی واحد یا واحدهای مسکونی از مالیات بردرآمد معاف می باشند:

  • در تهران تا مجموع 150 متر مربع زیر بنای مفید
  • در سایر نقاط تا مجموع 200 متر مربع زیر بنای مفید

کمک مفهومی تبصره 11 :

مالکان مجتمع های مسکونی منطبق بر الگوی مصرف مسکن وزارت مسکن و شهرسازی :

شرط اعمال معافیت مالیاتی درخصوص اینگونه املاک ، رعایت الگوی مصرف مسکن اعلامی از سوی وزارت مسکن و شهرسازی و تعداد بیش از واحداستیجاری می باشد.
از این رو مؤدی باید تأییدیه وزارت مذکور را حاصل کند.
لذا تمامی مدارک مثبته درخصوص تعداد واحدهای استیجاری را اخذ نماید.
سپس به اداره امورمالیاتی مراجعه نموده و مدارک را ارائه نماید .
اداره مالیاتی مربوطه پس از تأیید اعتبار مدارک مربوطه با استفاده از روشهای مقتضی ( بازدید و… ) نسبت به صدور برگ تشخیص اقدام می نماید.
( لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر میگردد).

قانون مالیات بر درآمد املاک

سایر مالکان :
براساس قانون ، درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی به شرح زیر معاف است:

-در تهران تا مجموع 150 متر زیر بنای مفید
-درسایر نقاط تا مجموع 200 مترمربع
از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.

بنابراین مؤدی مالیاتی برای استفاده از معافیت مذکور باید پایان کار ملک موردنظر را به اداره امورمالیاتی محل ملک ارائه نماید تا زیربنای مذکور محرز گردد .
سپس مؤدی تعهدنامه موضوع بخشنامه شماره 35481 مورخ 19/6/81 را تکمیل کند.
لذا مؤدی تعهد می‌نماید که به جز مساحت مذکور درتعهدنامه درهیچ کجای کشور از معافیت تبصره 11 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم استفاده نکرده است.
پس از تکمیل تعهدنامه مذکور و احراز متراژ زیربنای مفید توسط کارشناس ارشد مالیاتی ، برگ تشخیص مالیات بردرآمد املاک صادر میشود .

لازم به ذکر است که مبلغ برگ تشخیص بدون درنظر گرفتن معافیت صادر شده و سپس مبلغ معافیت از جمع مبلغ مالیات کسر می گردد.

تبصره 12 :

از ابتدای سال 1382 مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود.
این امر توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 این قانون برای محدوده شهرها و روستاها بر اساس هر متر مربع خواهد شد.

کمک مفهومی تبصره 12 :

در برخی موارد موجر به صدور قولنامه سوری اقدام می کند و در آن قیمت را غیر واقعی ثبت می کند.
لذا زین پس کمیسیون تقویم املاک که به شرح در ماده های آتی امور را پیگیری می کند، تعیین کننده مبلغ اجاره می باشد.